La legge di stabilità 2025 ha ampliato le possibilità di accesso alle agevolazioni fiscali prima casa in sede di acquisto immobiliare, allungando da uno a due anni il termine entro il quale è possibile procedere all’alienazione dell’immobile preposseduto e per il quale si era fruito all’epoca della medesima agevolazione.
All’interno delle norme costituenti il “pacchetto fiscale” della legge di stabilità 2024 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207) l’art. 1, comma 116, è intervenuto sulle disposizioni in materia di acquisto della prima casa, ampliando le possibilità di accesso alle relative agevolazioni in sede di acquisto immobiliare.
Come noto, la norma di riferimento in materia è l’art. 1 della nota II bis – comma 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Testo in materia di imposta di registro, che, nell’ipotesi ordinaria, subordina la possibilità di fruire delle agevolazioni in oggetto alle seguenti tre condizioni:
- che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza ovvero, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività; dal 14 giugno 2023 l’agevolazione è estesa anche all’acquirente trasferitosi all’estero per ragioni di lavoro che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, qualora l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento;
- che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare esclusivo (né in comunione col coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;
- che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare, neppure per quote (né in regime di comunione legale dei beni col coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986, ossia con le agevolazioni prima casa.
Su questa normativa “a regime” era già intervenuta la legge finanziaria 2016 (legge 28 dicembre 2015 n. 208), ampliando l’ambito di applicazione dell’agevolazione in oggetto per l’acquisto della prima casa di abitazione (non classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), prevedendo una deroga al requisito della non possidenza, al momento dell’acquisto, di altra casa di abitazione “agevolata”, purchè tale immobile, non ancora trasferito, fosse alienato entro un anno dalla data dell’atto.
L’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024 n. 207 è nuovamente intervenuto sulla materia e, “Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione di cui all’art. 1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa parte prima allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”, ha spostato da uno a due anniil termine previsto per l’alienazione dell’immobile preposseduto.
Grazie a questa disposizione, pertanto, l’acquirente potrà avvalersi dell’agevolazione prima casa anche se al momento dell’acquisto risulta tuttora titolare di un immobile abitativo precedentemente acquistato usufruendo di tale agevolazione e anche se detto immobile (ma solo appunto se acquistato con l’agevolazione de quo) sia ubicato nello stesso comune in cui si trova anche l’immobile da acquistare; resta fermo che l’agevolazione rimane condizionata all’alienazione (a qualunque titolo: oneroso o gratuito) dell’immobile preposseduto entro due anni dalla data dell’atto. La mancata alienazionecomportala decadenza dalle agevolazioni provvisoriamente concesse, con conseguente obbligo di corrispondere le imposte nella misura ordinaria ed una sopratassa pari al 30% delle stesse imposte, salva sempre la possibilità per il contribuente di avvalersi del “ravvedimento operoso”.
Giova ribadire che, come espressamente precisato dall’agenzia delle entrate, l’immobile preposseduto e da alienare dopo (oggi) i due anni deve essere stato a suo tempo acquistato usufruendo dell’agevolazione fiscale prima casa. In caso contrario la norma non può trovare applicazione.
La normativa sopra descritta trova applicazione anche per gli atti soggetti ad IVA ed anche in caso di acquisto a titolo di donazione (in questa ipotesi per le imposte ipotecarie e catastali non essendovi imposta di registro) con richiesta dell’agevolazione in oggetto.
Con riferimento alla disposizione di cui al comma 4 della nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, secondo cui decade dalle agevolazioni prima casa chi aliena i beni prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto a meno che non proceda entro un anno dalla alienazione all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione, deve ritenersi che la normativa sopra descritta eviti la decadenza in caso di alienazione non solo preventiva, ma anche nel biennio successivo, essendo identica la ratio ed escludendosi pertanto il mero intento speculativo sanzionato dalla norma.
Un’ultima notazione in merito al cd. “credito d’imposta” che compete a chi acquisti un’abitazione (usufruendo delle agevolazioni prima casa), entro un anno dalla vendita di altra abitazione a suo tempo acquistata usufruendo delle medesime agevolazioni, credito pari al minor importo tra l’imposta a suo tempo versata e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. La normativa prevede la possibilità di compensare tale credito con qualsiasi imposta, esclusa solo l’IVA. In caso di secondo acquisto soggetto ad imposta di registro, il credito potrà anche essere utilizzato immediatamente mediante compensazione con l’imposta dovuta in sede di atto. Considerato che l’art. 7 della legge n. 448/98 (che ha introdotto il beneficio de quo) lo riconosce in caso di riacquisto entro un anno dalla cessione e che detto termine non è stato “allungato” analogamente a quanto avvenuto con l’art. 1, comma 116, della legge di stabilità 2025 di cui al presente contributo, rimane il dubbio se detto credito competa anche in caso di alienazione successiva nei due anni oppure, come testualmente previsto dal predetto art. 7 della legge n. 448/98, solo in caso di riacquisto entro un anno. Se così fosse ci troveremmo difronte ad un disallineamento probabilmente non voluto dal legislatore che consentirebbe, nel biennio, l’acquisto agevolato ma non anche la fruizione del credito d’imposta. Per la soluzione definitiva si resta in attesa del pronunciamento dell’agenzia delle entrate e ciò anche alla luce del fatto che il testo legislativo (legge 448/98) prevede testualmente soltanto l’ipotesi originaria in cui il nuovo acquisto segue l’alienazione e l’estensione al diverso caso, in cui quest’ultima avviene in un momento antecedente alla cessione, è avvenuta in via interpretativa con la circolare 12.2016 dell’agenzia delle entrate.
Angelo Sergio Vianello
